Advogado especializado em condomínios tira dúvidas sobre o recente caso ocorrido no Rio de Janeiro

A explosão em um condomínio em São Conrado foi o tema de muitas perguntas essa semana. 

Por isso, o colunista do SíndicoNet e advogado especializado em condomínios, Alexandre Marques*, dá algumas respostas sobre o ocorrido.

Entenda e esclareça dúvidas como Responsabilidade do síndico; Medidas de prevenção; Indenização do seguro; Responsabilidade do condomínio, proprietários e inquilinos; entre outras.

O que pode ser feito preventivamente para que questões como estas não ocorram?

O que deve ser feito pelo condomínio através de seu síndico, por meio de empresas especializadas, é uma vistoria periódica das instalações de gás e equipamentos de segurança do condomínio, dentre eles, detetores de vazamento de gás nas áreas comuns, como corredores e escadas, além de hidrantes, spliters, extintores, etc.

O AVCB deve estar em dia, principalmente para efeito de seguro, e mais, deve-se periodicamente realizar um teste de estanqueidade do sistema de gás do condomínio justamente prevenindo vazamentos e variações de pressão muito grande nas tubulações – isso, inclusive, nas unidades condominiais. 

Instalações antigas e obsoletas

Ainda na questão da prevenção, há um detalhe relevante: os condomínios de um modo geral são construídos há muitos anos, logo, com um projeto de sistema de encanamento de gás obsoleto, subdimensionado para os tempos atuais e, muitas vezes, com material de má qualidade ou que perdeu sua eficiência ao longo dos anos.  

Com o avanço da qualidade de vida social, as pessoas, ao longo dos anos, adquiriram fogões mais poderosos, aquecedores a gás, etc., que faz com que a demanda de gás seja cada vez maior, com variações de pressões enormes, dependendo do horário de pico.

A não adequação desta rede de gás interna do condomínio e das unidades condominiais a contento pode levar a gargalos de pressão que, segundo uma das hipóteses do que está sendo apontada pela perícia realizada no local, podem gerar esse tipo de problema, comprometendo assim toda a estrutura do condomínio.

O acidente poderia ter sido evitado? Pode-se falar em negligência e, se positivo, de quem?

Quase todo acidente pode ser evitado, na maioria das vezes as causas têm a ver com falha humana ou de material, que também pode se atribuir a falha humana por má escolha do material ou manejamento errôneo dele.

Assim, certamente houve negligência, culpa, no sentido jurídico da palavra, onde há presente os elementos negligência, imperícia e imprudência. 

Se não foi algo intencional, alguém falhou, seja o síndico ao não realizar ou não contratar uma manutenção e/ou conservação adequada a rede de gás, ou o condômino que realizou uma reforma em sua unidade sem respeitar as normas da ABNT sobre a forma de realizar esta obra, material, etc..

Mais importante que realizar uma caça às bruxas na busca de um ou vários culpados, há que se pensar na mudança de mentalidade que os moradores deverão ter daqui para frente, face a necessidade de manutenção e conservação adequada desta rede de gás, tanto das áreas comuns como das áreas privativas.

Qual a responsabilidade do síndico em relação às instalações de gás de um condomínio?

O síndico tem uma responsabilidade direta à frente da manutenção e conservação do condomínio, prevista no inciso V do Art. 1348 do C.C., mas, os moradores também têm responsabilidade solidária em casos como este.

O síndico somente será responsabilizado isoladamente se se comprovar que ele agiu com culpa e/ou dolo de forma comissiva própria.

O que o Código Civil diz:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

(…) V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (…)

Apesar de terem surgido indícios de possível tentativa de suicídio, uma das hipóteses ainda é que pode ter havido um acúmulo de gás na tubulação de uma das unidades, onde se originou a explosão.

Se isso ocorreu de fato, a responsabilidade pelos danos causados às 71 unidades vizinhas e demais prédios no entorno é desse único morador?

Se o morador desta unidade realizou uma reforma ou modificação na rede de gás interna da unidade, sem o aval do condomínio, principalmente depois da vigência da norma da ABNT 16.280 que rege reformas e modificações como estas, se comprovado isso, a responsabilidade será realmente dele.

Porém, podem sim, os prejudicados, buscar a inserção dos demais partícipes deste cenário em uma eventual ação indenizatória, justamente por uma falta de fiscalização e regulação apropriada. 

Os condôminos atingidos podem responsabilizá-los nesse caso, bem como ao próprio condomínio. Os prédios e construções vizinhas, por sua vez, podem acionar o condomínio e até os condôminos individualmente, no caso de uma extinção de condomínio, como preconizam os artigos 1357 e 1358, do nosso Código Civil.

A seguradora que realizou o seguro das áreas comuns do condomínio pode se negar ao pagamento da indenização?

Sim, pode! A empresa pode alegar que a explosão ocorreu por falta de manutenção e/ou conservação adequada do condomínio, nos ditames da lei e normas técnicas. A empresa pode tentar, de alguma forma, isentar-se da responsabilidade de pagar o prêmio. 

Certamente, a seguradora pode alegar que as cláusulas gerais da apólice de seguro não preveem tal cobertura de sinistro, etc.. Caso isso ocorra, restará ao condomínio ingressar com ação judicial contra a empresa seguradora para receber o prêmio. 

Obviamente que haverá o devido processo legal, com respeito ao contraditório e ampla defesa, etc., e, no fim, até existe a possibilidade de a seguradora não ser obrigada a indenização. É uma chance remota, mas, existe! 

Especialista em seguros

Para Pedro Bento, diretor da seguradora Shelter, especializada em condomínios, o caminho natural é que a seguradora arque, sim, com a reconstrução do que foi destruído pela explosão.

Vale salientar, porém, que a empresa deve investir, apenas, na reconstrução do que foi destruído – sem levar em conta as melhorias executadas no local, e nem itens como vestuário e aparelhos eletrônicos, entre outros.

Há algo a mais que os moradores possam fazer para minimizar riscos como este?

O que se recomenda fortemente diante disso é que os condôminos, individualmente, promovam seguros particulares de suas unidades condominiais, independentemente do seguro obrigatório por lei da área comum, que é de responsabilidade do condomínio.

Com isso, caso haja uma negativa da seguradora principal, as seguradoras secundárias podem pagar o prêmio relativo às unidades condominiais.

De quem é a responsabilidade pela reforma do imóvel alugado em casos como esse? 

A responsabilidade é do proprietário da unidade, ou seja, do locador, porquê a reforma da unidade e até, dependendo do caso, a reconstrução, é uma obrigação ligada ao direito patrimonial da pessoa, afeito diretamente ao direito de propriedade.

Assim, a reconstrução e/ou reforma beneficiará o proprietário, pois, caso não o faça o inquilino pode inclusive rescindir o contrato de locação, em razão da perda do objeto que era o imóvel a ser locado. Este, simplesmente deixará de existir. Logo, não há mais contrato em vigor, pois, não existe mais o bem em si! 

Por outro lado, se o inquilino realizou benfeitorias no imóvel que estavam sendo abatidas gradativamente dos aluguéis pagos mensalmente ou mesmo na forma de anistia até que se compensasse o investimento, pode ser que o proprietário seja obrigado a indenizar o locatário. 

Do contrário haveria enriquecimento indevido por parte do locador, o que nossa legislação, como se sabe, proíbe.

Agora, se a explosão se deu no imóvel locado, por obra irregular do inquilino sem conhecimento do locador, então, a responsabilidade pela reconstrução e/ou reparo é do inquilino.

(*) Alexandre Marques Advogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho – Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: ?Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação?, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.